相当于5个曼哈顿！滙丰报告：北都区长远贡献GDP达13%

银行作为百业之母，其资金投向与风险判断向来是经济「晴雨表」。滙丰昨日发布长达32页报告「唱好」北部都会区，并首次以系统性框架评估北都区投资价值。该行预测，北都区发展长远有望为香港GDP带来至少13%贡献，其中4个百分点来自科技相关活动，料科技产业对GDP贡献由现时6%提升至10%。报告同时明确指出八大跨行业机遇，并披露已安排一系列专家活动，邀请有兴趣的投资者深入了解北都区全貌。滙丰此举被市场解读为外资对北都区信心升温的明确信号，亦反映项目正从政府规划阶段，转向实质建设与资本参与的新阶段。 

滙丰环球投资研究最新发表报告，以一个场景作为开篇：「2035年，你坐在一辆无人驾驶的士上，驶过新界北，左边是沙岭数据集群，右边是港深创科园，前方是大学城的医学院校舍。」这不是科幻电影场景，而是北部都会区的核心地带，亦是香港史上最庞大基建工程。报告指出，北都区总开发面积达3万公顷，佔全港土地面积三分之一，面积相当于五个曼哈顿。整个区域规划可容纳250万居民，等同现时全港三分之一人口，同时新增50万个住宅单位和50万个新就业岗位。

3万公顷规模 须多元融资框架

报告引述中国建筑国际估算，北都区项目终极投资规模将突破3万亿港元，大约相当于特区政府一个财年总开支约5倍。仅未来5年至6年，标准普尔估算前期投入已达3,600亿元，相当于机场三跑造价的2.5倍。面对如此庞大的资本需求，报告认为单靠传统卖地收入或政府直接支出难以支撑，必须建立多元融资框架。政府今年5月已将基建债券及可持续债券的借款上限由5,000亿元提升至9,000亿元，同时从外汇基金拨出1,500亿元应急，并成立新田科技城公司等法定机构，各获注资100亿港元以灵活营运。

政策层面，北都区获中央及特区政府顶层支持，同时纳入香港首份五年规划，政策逆转风险相对较低。报告指出，在国家「十五五」规划框架下，香港角色正由「超级联繫人」升级为「积极贡献者」，北都区正是这一角色转变的实践场景。

报告特别强调深港融合的战略价值，引述世界知识产权组织数据指出，「深圳—香港—广州」已是全球最大创新集群。北都区的独特定位是「互补而非複製深圳」，香港拥有国际级大学、普通法制度与资本市场，深圳则具备庞大企业研发基地、工程人才与製造供应链。北都区正是连接这两套体系的实体平台，其成败关键在于能否真正打通人员、资金、数据的跨境流动壁垒。

重点需培育可持续经济活动

报告不讳言，北都区属香港史无前例的大型发展计划，政府与各私营参与方需要面对庞大前期资本投入、风险回报平衡、引导私营资金参与等一连串难题。报告以科学园为例，指出「一个真正的科技生态系统需要数十年才能成熟，北都区不太可能例外」。过往大型基建如高铁、沙中线均曾出现超支与延误，北都区的执行风险不容低估。

然而，报告强调今次有明显分别，包括北都区已纳入国家及香港的五年规划，政策逆转风险相对较低；多个核心区域在项目公布前已在规划或施工中，并非由零开始；铁路融资安排已落实；专属工业园区公司已成立；立法工作正在推进。分阶段发展与多元土地批出模式，亦使项目更能适应实际需求变化。

报告提醒，评估北都区成败，重点应看长远能否培育可持续的经济活动，不宜过度纠结个别工程是否如期完工、会否出现超支。建议投资者聚焦已有落地进展的核心项目，切勿假设整份宏大蓝图可完全按时间表兑现。

利好地产工程等行业 恒地新地前景看俏

滙丰报告梳理出八大直接受惠北都区的行业，涵盖地产、建造工程、公用事业、铁路及交通、数据中心、电讯、无人驾驶的士及金融。同时，该行又点名14家相关企业，并对大部分企业持正面看法，惟并非一面倒。其中，恒地（0012）和新地（0016）等农地大户被视为主要受惠者，获看好有望释放农地价值，而新世界发展（0017）虽同样持有农地，惟报告指其项目推进节奏或较同业保守。

被点名公司涵盖港股、美股及A股。港股方面包括：恒地、新地、新世界发展、华润置地（1109）、中国海外发展（0688）、中国建筑国际（3311）、中电控股（0002）、港铁（0066）、中银香港（2388）、东亚银行（0023）及新意网（1686）。美股方面则有小马智行及文远知行。A股润泽科技亦在名单之上，该企业负责兴建沙岭超大型高端数据中心。

报告按行业分析受惠弹性与风险差异。公用事业、工程承建商、交通营运商及数码基建供应商属直接受惠、风险相对偏低板块，政府投资及区内需求上升，可直接转化为资产扩张、工程订单及经常性收益。地产股具可观资产淨值（NAV）向上空间，但最终成效取决于农地改划进度、基建落成时间、企业融资成本及财务实力。银行则主要透过基建贷款及企业融资，间接分享北都发展红利。

农地储备有望释庞大价值

报告指出，恒地及新地于北都持有大量农地储备，土地改划及规划调整有望释放庞大资产淨值。华润置地及中国海外凭藉国企背景及大型项目执行实力，有机会承接北都多个重点发展项目。新世界发展同样持有约1,200万方呎北都农地，惟滙丰判断集团项目推进节奏或较同业保守。

洪水桥地并非地产项目 入标反应属正常

作为北部都会区头炮推出的「片区开发」试点项目，备受市场关注的洪水桥/厦村试点地皮早前截标，仅接获两份标书。其中，恒地独立入标，另一份由中国海外、信和置业、京东集团、招商局置地、华润置地（海外）及中国旅游集团等六大企业合组财团竞投，新地、长实、新世界等本地龙头缺席。有解读指发展商参与意慾冷淡，惟滙丰最新的报告提出另一层分析，指问题不在「无兴趣」，而在「门槛较高」。

「双信封」评分 纯建屋卖楼难入场

滙丰报告指出，是次试点有别传统卖地，首次採用「双信封」模式—地价只佔评分三成，七成看非价格承诺，包括引入产业、创造就业、营运工业设施。投标方除兴建住宅，亦要负责建设及营运产业设施，这类综合能力并非传统地产商普遍具备。换言之，单纯「建屋卖楼」已不足以入场，发展商更需要证明其有营运产业生态系统的能力，甚至要与科技企业、产业营运商结盟，方能满足佔七成评分的非价格承诺要求。

报告强调，投标组合「比标题数字更令人鼓舞」，既有本港龙头独立入标，亦有本地发展商、科技企业与中资机构合组财团，反映市场存在真实兴趣，只是能消化複杂性的参与者暂时有限。报告同时点出一个更广泛的问题：北都区的商业模式要求发展商由「建屋卖楼」转型为「产业营运商」，这种能力转型需时，政府亦需持续调整政策以扩大参与者基础。

未来数月，北都区首批私人住宅项目开售表现，将是检验市场信心的另一重要指标，这将直接反映买家，包括本地居民与跨境置业者对北都前景的实际信心。其中，作为古洞首个新盘、会德丰地产旗下PARK SILICON系列第二期PALO SPRINGS，早前首轮发售100伙，即日沽出56伙，单日套现近4.17亿元。另外，恒地旗下古洞北新盘北都滙，已获批预售楼花同意书，预计本月底至下月初接力推出市场。